Реорганизация жилищного хозяйства требует взвешенного подхода

 

Одна из самых обсуждаемых в Казахстане тем – возможная реорганизация системы объединений собственников квартир. Если новый закон утвердят, то в РК будет создана новая форма некоммерческой организации - объединение собственников имущества (ОСИ) по принципу «один дом - одно объединение собственников имущества - один счет». Будут регламентированы права и обязанности, ответственность собственников имущества в многоквартирном жилом доме, исполнительного органа, субъектов сервисной деятельности, управляющих компаний и госорганов. Предлагаемый принцип предусматривает индивидуальный подход по управлению каждым домом. Каждое ОСИ будет открывать собственный текущий и сберегательные счета, увеличится количество зарегистрированных кондоминиумов, создадутся предпосылки для развития сервисных компаний. Это в идеале. Как можно считать идеалом и то, что собственники квартир сами выберут приемлемую для них форму управления домом. К примеру, если количество квартир в доме не превышает 10, то будет создано товарищество. Если же квартир больше - то объединение собственников имущества, в котором будет избран председатель из числа жильцов или правление.

 

Но идеал – вещь, как правило, недостижимая. Как быть, если наши жители даже не выберут председателя нового образования? В случае если не будет желающих на должность председателя, то в этом случае ОСИ нанимает физическое лицо - наемного менеджера, что позволит ежемесячно контролировать его работу через Единую информационную систему ЖКХ. Собственно, как и в КСК, руководство ОСИ (председателя или коллегиальное правление ) должны избирать собственники. Но если в течение месяца собственники не определятся с выбором, домом будет управлять наемный человек. Выбирать его будет жилищная инспекция путем тендера.

 

Также могут утвердить норму о том, что кондоминиумы будут регистрировать акиматы или застройщики. В итоге все жильцы будут иметь равные права на пользование общим имуществом. Решением собрания его часть может быть передана в ограниченное пользование по договору аренды с зачислением платы на счет ОСИ или простого товарищества.

 

Что думают по этому поводу в самих КСК? В Таразе лишь треть жилых многоэтажек объединены в них, зато те кооперативы, что выжили, уже имеют солидный опыт работы.

 

- В нашем кооперативе девять домов, в основном это общежития по улице Рысбек батыра, - рассказывает председатель КСК «Байланыс» Рано Кенжеханова. – Наша организация создана 22 года назад. Стараемся работать сверх меры возможности, потому что главную проблему – низкий процент оплаты со стороны жильцов – ни одно КСК за эти годы решить так и не смогло. Сейчас снизили тариф за свои услуги с 15 до 14 тенге за квадратный метр в месяц. Поскольку у нас народ в основном бедный проживает, для них понижение пойдет на пользу. В этом году отремонтировали крышу в доме на Рысбек батыра №4, дом №9 планируем на следующий год. Условия для жильцов вполне приемлемые: выплачивать за ремонт 1350 тенге в месяц в течение 15 лет. Что касается предлагаемой системы ОСИ, думаю, следует ее вводить в домах, где нет КСК. А таковых, по моим данным, в Таразе 657. Те же КСК, которые существуют, имеют опыт работы с жильцами, с госорганами, мы умеем находить и оплачивать экспертизы на работы, находить технические документы. Зачем же действовать по принципу «до основанья, а затем»? Наверное, можно провести пилотный проект и на практике проверить эффективность и жизнеспособность ОСИ.

 

Побывал я и в кооперативе «Турксиб-2», к которому относится и моя пятиэтажка 1968 года постройки. Сейчас кооператив возглавляет Марат Канарбеков. Под его руководством организация обслуживает 27 домов, где 1068 квартир.

 

- У нас главная проблема – изношенность жилого фонда, - сообщил М. Канарбеков. – Здесь дома постройки начала 1960-х годов. Капитального ремонта, как вы понимаете, не было, внутридомовые сети за почти 60 лет изношены до предела. Как и у всех, многие жители платят за наши услуги нерегулярно. Но мы справляемся с основными работами. Подумайте сами, создадут ОСИ, от этого что, жители станут сознательнее и начнут платить за услуги новых организаций? Или старые дома сами собой обновятся и перестанут нуждаться в ремонте? За вывоз мусора каких-то 99 тенге платит меньше половины жильцов. Так что не думаю, что новая форма объединений что-то изменит кардинально. По крайней мере, не стоит трогать уже существующие КСК, ведь неизвестно, сколько времени уйдет на создание новой системы. Сейчас мы выполняем работы по авариям внутридомовых сетей, что происходят часто. А если в подвешенном состоянии старые дома останутся на несколько месяцев или год, как тогда?

 

Вопросов действительно много. То, что реорганизация необходима, тоже не вызывает сомнений – КСК объединяют немногие дома, а жители остальных живут по принципу «моя хата (квартира) с краю». А во всех аварийных случаях такие «хатоскрайники» мечут жалобы во все инстанции, чтобы кто-то спас их имущество, откачал воду из подвала, заменил стояки и т. д. и т. п. А к тому, что все это – частная собственность и за нее отвечает хозяин, эти граждане относятся словно слепые, глухие и слабоумные. Кроме как законодательным принуждением эту ситуацию не изменить.

 

Предлагается, например, повысить статус собственников нежилых помещений. Предприниматели наравне с жильцами станут полноправными участниками кондоминиума. Для них впервые прописан размер ежемесячных платежей за содержание дома: они не должны превышать взносы жильцов более чем на 100 процентов. Также отмечена материальная ответственность за пользование общим имуществом (дорожка через газон, ведущая к отдельному входу, летники, ограждение и другое). Расходы на его содержание будут нести персонально только бизнесмены.

 

С принятием новых поправок, возможно, появятся новые службы: Центр развития ЖКХ и Единая информационная система жилищного фонда (ЕИС ЖФ) и ЖКХ. Первый будет помогать акиматам оценивать состояние жилищного фонда страны, делать прогнозы по кадрам и предоставлять финансовые, информационные и консультационные услуги в сфере ЖКХ. Решение о его создании должно принять правительство. Второй представляет собой справочно-автоматическую систему, обеспечивающую прозрачное взаимодействие между акиматами, жилищными инспекциями, монополистами, сервисными организациями, ОСИ и собственниками. С помощью ЕИС ЖФ и ЖКХ станет возможным обмен информацией, проведение собраний и голосований в электронном виде, подача заявок на обслуживание и контроль за их исполнением и прочее. Доступ к системе для внесения, просмотра и редактирования своей информации получат все участники. Возможно создание Накопительного фонда. В случае изменения собственника счет сохранится за квартирой, а накопленные средства будут расходоваться только на капремонт под контролем жилищных инспекций. Каждый участник кондоминиума, уплачивающий сбор, получит доступ к информации о накопленных средствах. Этот взнос будет обязательным.

 

Изменения затрагивают и такое понятие, как «минимальный размер эксплуатационных расходов на содержание дома». По сути, тот же тариф за техническое обслуживание. Теперь его на общих собраниях будут устанавливать не собственники, а утверждать городские маслихаты. Вместо ревизионных комиссий предлагается создать советы домов. Они будут осуществлять контрольно-надзорные функции за финансово-хозяйственной деятельностью ОСИ в составе не менее трех человек. Если в доме более трех подъездов, то в совет дома нужно избирать по одному представителю от каждого подъезда.

 

Важное предложение: доступ в квартиры и нежилые помещения при проверке, ремонте или замене общего имущества будет осуществляться без письменного уведомления собственника. Допуск получат представители жилищной инспекции, сервисной организации или органа управления объектом. В аварийных ситуациях доступ может быть осуществлен и в отсутствие собственников или арендаторов, если они не прибыли на место аварии в течение часа после того, как их проинформировали посредством СМС. В этом случае должен быть составлен акт о вскрытии квартиры с участием участкового инспектора. Любой, кого «топили» соседи сверху, согласится с этим предложением.

 

Перепланировка квартиры или нежилого помещения допускается только в соответствии с Правилами организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства. Для изменения границ между квартирами, нежилыми помещениями будет необходимо письменное согласие всех владельцев, в чьей индивидуальной или долевой собственности находятся квадратные метры. Также предлагается ввести понятие «целевой взнос». Он означает разовый взнос участников ОСИ для оплаты мероприятия, не предусмотренного сметой на содержание кондоминиума, за реализацию которого проголосовало не менее 2/3 участников.

 

Но все это пока – лишь благие намерения. Насколько все вышеуказанное окажется жизнеспособным? Ведь и система КСК тоже поначалу казалась разумной и справедливой, но не запала в сердца нашим собственникам квартир. Правы председатели кооперативов, что одним решением Парламента нельзя превратить злостного неплательщика и сквалыгу в сознательного гражданина и собственника. Все-таки пилотный проект в таком важном деле необходим, с последующей проработкой выявленных проблем.